STEIGENDE PREISE
Bangen auf dem Bau
인플레이션 상황에서 건설경기의 위축
Von Jan Hauser
06.10.2022, 08:25
Die Immobilienbranche spürt fast alle Folgen der wirtschaftlichen Krisen: Erst belastete die Corona-Pandemie die Lieferketten, was Baumaterialien knapp und teuer werden ließ. Dann gingen die Kosten für Bauvorhaben in die Höhe, weil Energiepreise und Bauzinsen gestiegen sind. Immer öfter ist daher zu hören, dass Projekte pausieren oder ganz abgesagt werden, wenn das möglich ist.
부동산 산업은 경제 위기의 거의 모든 결과를 뒤따른다 : 첫째, 코로나 유행병은 공급망에 부담을 주었고, 이는 건축 자재를 희소하고 비싸게 만들었다. 그런 다음 에너지 가격과 건설 이율이 상승했기 때문에 건설 프로젝트 비용이 증가했다. 따라서 가능하다면 프로젝트가 일시 중지되거나 완전히 취소된다는 얘기가 점점 더 많이 들린다.
Ungeachtet des erwarteten Einbruchs der Baukonjunktur hält Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) am Regierungsziel von 400.000 neuen Wohnungen im Jahr fest. „Das ist kein Hexenwerk, das haben Generationen vor uns auch schon mal geschafft mit 700.000 neuen Wohnungen“, sagte sie in dieser Woche auf der Immobilienmesse Expo Real in München.
건설 경제의 예상 침체에도 불구하고, 연방 건설부 장관 클라라 게이비츠(SPD)는 연간 400,000호의 새로운 주택이라는 정부 목표를 고수하고 있다. "이것은 마술이 아니다. 우리 이전의 세대는 이미 700,000호의 새로운 주택으로 그것을 해냈다."고 그녀는 이번 주 뮌헨의 부동산 박람회에서 말했다.
In der Branche mehren sich dagegen die Stimmen, dass sich das Regierungsziel von der Realität immer weiter entfernt. So spricht Jacopo Mingazzini, Vorstand des Immobilienunternehmens The Grounds Real Estate, davon, dass die Zahl der verwirklichten Projekte sinke. „Ich habe gehört, dass es dieses Jahr anstelle der 400.000 angestrebten Wohnungen eher in Richtung 200.000 gehen soll“, sagte er der Nachrichtenagentur dpa.
반면에 업계에서는 정부의 목표가 현실에서 점점 더 멀어지고 있다는 목소리가 높아지고 있다. 부동산 회사인 The Grounds Real Estate의 CEO인 야코포 민가치니는 실현할 수 있는 프로젝트의 수가 감소하고 있다는 사실에 대해 이야기한다. "올해는 400,000호로 목표를 잡은 주택공급 대신에 200,000호의 방향으로 가야 한다는 얘기를 들었다"고 그는 dpa 통신사에 말했다.
400.000 Wohnungen, ein utopisches Ziel
40만호는 이상적 목표
Im Vorfeld des Branchentreffens in München mit rund 1900 Ausstellern hatten sich fast 500 deutsche Teilnehmer der Immobilienmesse in einer Onlineumfrage eher pessimistisch geäußert. Fast die Hälfte geht davon aus, dass die in deutsche Immobilien investierten Geldsummen sinken werden. Jeder vierte Befragte rechnet zudem mit Stagnation.
약 1900개의 전시업체와 함께 뮌헨에서 열릴 산업 회의를 앞두고, 부동산 박람회의 약 500명의 독일 참가자들은 온라인 설문 조사에서 다소 비관적이라는 의견을 표출했다. 거의 절반은 독일 부동산에 투자된 금액이 줄어들 것이라고 본다. 응답자 4명 중 1명은 경기침체를 예상한다.
Dennoch wertet eine Mehrheit der Befragten die Zinserhöhungen durch die Europäische Zentralbank (EZB) positiv und gibt an, dass die Notenbank so die Immobilienhausse beendet und die Immobilienfinanzierung nun realistischer wird. „Die Immobilienbranche geht angesichts der aktuellen Rahmenbedingungen mit gedämpften Erwartungen in den Herbst“, sagte Stefan Rummel, Vorstandsvorsitzender der Messe München. Positiv vermerkt er, dass die Ausstellerzahl wieder nahezu das Vor-Corona-Niveau erreicht hat.
그럼에도 불구하고, 대다수의 응답자들은 유럽중앙은행(ECB)의 금리 인상에 대해 긍정적인 견해를 가지고 있으며 중앙은행이 부동산 호황을 종료하고 부동산 금융이 이제 더 현실화되고 있다고 말한다. 메세 뮌헨의 대표인 슈테판 룸멜은 "현재의 프레임워크 조건에 비추어, 부동산 산업은 차분한 기대를 안고 가을에 접어들고 있다"고 말했다. 그는 전시업체의 수가 다시 거의 코로나 이전 수준에 도달했다고 긍정적으로 언급했다.
Das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen im Jahr hatte sich schon die Große Koalition als Vorgängerregierung gesetzt, aber nicht erreicht. „Wir haben es nie geschafft, wesentlich mehr als 300.000 Wohnungen tatsächlich zu bauen, weil wir diese Kapazitätsengpässe hatten, bei Material, bei Fachleuten, bei Boden“, sagte Geywitz in München. Kommende Woche soll es demnach nach Angaben des Immobilienverbands Deutschland ein Spitzentreffen zum Wohnungsbau in Berlin geben.
이미 전임 정부인 대연정은 연간 400,000호의 새로운 주택 목표를 설정했지만, 그것을 달성하지는 못했다. 뮌헨의 게이비츠는 "우리는 자재 측면과 전문인력 측면, 대지확보 측면에서 물량의 병목 현상을 겪었기 때문에 실제로 300,000호 이상의 주택을 건설할 수 없었다"고 말했다. 독일 부동산 협회에 따르면, 다음 주에 베를린에서 주택 건설에 관한 최고 회의가 있을 것이다.
Im vergangenen Jahr wurden in Deutschland 293.393 Wohnungen fertiggestellt. Das ist ein Rückgang um 4,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Seit Jahren ist der Bauüberhang wesentlich höher. Im vergangenen Jahr waren 846.467 Wohnungen zwar laut Statistik genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt. Hier scheinen die Verfahren weiter lange zu brauchen.
작년에, 독일에서 293,393호의 주택이 완공되었다. 이것은 전년도에 비해 4.2% 감소한 것이다. 수년 동안 건설 과잉은 상당히 높았다. 통계에 따르면 작년에 846,467호의 주택이 승인되었지만, 아직 완성되지 않았다. 여기서, 절차는 오랜 시간이 걸리는 것 같다.
Um schneller zu bauen, will Geywitz Bauvorhaben von der Planung über den Antrag bis hin zur Ausführung digitalisieren. Doch auch sie weiß, dass das nicht rasch hilft. Die Bauministerin sprach in München deswegen davon, dass es noch eine ganze Weile brauchen wird bis zur Kapazitätsausweitung in Deutschland. Die Politik steht auch auf der Immobilienmesse weiter in der Kritik, weil die Bundesregierung die Wohnungsbauförderung umgestellt hat und noch weiter umstellt. Hier ist von führenden Vertretern der Industrie die Forderung nach weiteren Förderungen zu vernehmen.
더 빨리 건설하기 위해, 게이비츠는 건설 프로젝트를 설계에서 승인을 거쳐 실행으로 디지털화하고자 한다. 하지만 그녀는 또한 이것이 빠른 도움이 되지 않는다는 것을 알고 있다. 뮌헨에서 건설부 장관은 독일에서 여유물량을 확보하는데 꽤 오랜 시간이 걸릴 것이라고 말했다. 연방 정부가 주택건설 보조금을 바꾸고 더 변화시키고 있기 때문에 정책은 여전히 부동산 박람회에서 비판을 받고 있다. 여기서, 추가 보조금에 대한 요구는 업계의 주요 대표들로부터 들을 수 있다.
Vom Verkäufer- zum Käufermarkt
판매자시장에서 구매자시장으로
Für den Wohnungsmarkt verspricht die Bauzurückhaltung einen Wandel, allerdings kaum deutliche Preisrückgänge. Der Immobilienvermittler Engel & Völkers sieht jetzt, dass sich durch gestiegene Hypothekenzinsen und die hohe Inflationsrate die Preissteigerungen auf dem Wohnimmobilienmarkt der vergangenen Jahre erstmals nicht weiter fortsetzen. Die Rede ist von einer Seitwärtsbewegung der Immobilienpreise auf hohem Niveau sowie zuletzt leichten Rückgängen bei den Angebotspreisen in mittleren und einfachen Lagen.
주택 시장의 경우, 건설 위축은 변화를 약속하지만, 상당한 가격 하락은 거의 없다. 부동산 중개사인 엥겔 & 푈커스는 이제 모기지 금리 상승과 높은 인플레이션율이 최근 몇 년 동안 있었던 주거용 부동산 시장의 가격 인상을 지속시키지 않는다는 것을 알고 있다. 우리는 높은 수준의 부동산 가격의 측면 움직임과 최근 중간 및 간단한 위치에서의 제안 가격의 미세 하락에 대해 이야기하고 있다.
Nachdem der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland viele Jahre größtenteils ein Verkäufermarkt war, erleben wir aktuell eine Entwicklung hin zu einem Käufermarkt. Doch der Vermittler geht nicht von starken Preisrückgängen aus, sondern sieht die Entwicklung als gesunde Regulierung der vorherigen außergewöhnlich hohen Preiszuwächse.
독일의 주거용 부동산 시장이 수년 동안 주로 판매자 시장이었던 후, 우리는 현재 구매자 시장을 향한 발전을 경험하고 있다. 그러나 중개자는 급격한 가격 하락을 기대하지 않지만, 이러한 경향을 이전의 예외적으로 높은 가격 인상에 대한 건전한 규제로 본다.
Nicht nur in Deutschland, sondern auch im europäischen Immobilienmarkt bremst die Inflation den Aufschwung. „Derzeit bleiben sowohl Käufer als auch Verkäufer auf ihrer Seite der Tanzfläche – keiner will aufs Parkett“, umschreibt Ian Rickwood, Gründer von Henley Investment Management, die aktuelle Marktlage. Dabei können die steigenden Kreditkosten für Unternehmen zur Gefahr werden.
인플레이션은 독일뿐만 아니라 유럽 부동산 시장에서도 상승세를 늦추고 있다. "현재, 구매자와 판매자 모두 댄스 플로어의 자기 자리에 남아 있습니다 - 아무도 플로어에 나가고 싶어하지 않습니다."라고 헨리 투자 메니지먼트의 설립자인 이안 릭우드는 현재 시장 상황을 설명한다. 증가하는 대출 비용은 기업들에게 위험이 될 수 있다.
Bei Krediten, die mit britischen, deutschen und französischen Immobilien besichert sind, sieht Hans Vrensen von AEW Capital Management demnach in den nächsten drei Jahren eine Refinanzierungslücke von bis zu 24 Milliarden Euro. Nicole Lux von der Bayes Business School, die britische Immobilienkredite analysiert, erwartet dadurch Zwangsverkäufe von Gewerbe- und Wohnimmobilien. Die Verschiebung werde kapitalkräftigen Investoren in die Hände spielen, die Schnäppchen machen könnten.
영국, 독일, 프랑스의 부동산으로 확보된 대출의 경우, AEW 케피탈 메니지먼트의 한스 브렌젠은 향후 3년 동안 최대 240억 유로의 재융자 격차를 보고 있다. 영국 부동산 대출을 분석하는 베이즈 비즈니스 스쿨의 니콜 럭스는 상업 및 주거용 부동산의 강제 판매를 예상한다. 이동은 저가 거래를 할 수 있는 자본이 풍부한 투자자들의 손에 달릴 것이다.
Quelle: F.A.Z.
https://m.faz.net/aktuell/wirtschaft/unternehmen/kosten-fuer-immobilien-wie-realistisch-ist-das-ziel-der-regierung-18365194.html
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